Cosa è cambiato con la Legge di Bilancio 2026
La Legge di Bilancio 2026, approvata definitivamente il 30 dicembre 2025, ha introdotto una modifica rilevante nella tassazione degli affitti brevi. Chi affitta un solo immobile con contratti inferiori ai 30 giorni può continuare ad applicare la cedolare secca all'aliquota del 21%. Tuttavia, a partire dal secondo immobile destinato a locazione breve, l'aliquota sale al 26%. Dal terzo immobile in poi, scatta l'obbligo di apertura di una partita IVA e il reddito viene tassato come reddito d'impresa.
L'obiettivo dichiarato del legislatore è duplice: scoraggiare la speculazione nel mercato degli affitti brevi e aumentare il gettito fiscale in un settore con un giro d'affari stimato in oltre 9 miliardi di euro in Italia.
Affitti brevi vs locazioni tradizionali: il confronto economico
In città come Firenze, Napoli e Roma, dove la domanda turistica è strutturalmente alta, l'affitto breve può ancora garantire rendimenti netti superiori, nonostante l'aumento della pressione fiscale. Il quadro cambia radicalmente in città come Torino, Genova e Bologna, dove la locazione tradizionale diventa un'alternativa sempre più attrattiva.
I costi nascosti degli affitti brevi
- Commissioni alle piattaforme online (Airbnb, Booking.com), mediamente tra il 15% e il 20% del fatturato
- Pulizie e cambio biancheria tra un soggiorno e l'altro
- Periodi di vacancy più frequenti rispetto alle locazioni lunghe
- Spese di manutenzione più elevate per il maggior turnover degli ospiti
- Obbligo di possedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN)
- Adempimenti burocratici (comunicazione alle questure, tassa di soggiorno)
Vantaggi delle locazioni lunghe
- Stabilità del reddito: un affitto mensile garantisce entrate certe per tutta la durata del contratto
- Cedolare secca agevolata: per i contratti a canone concordato la cedolare scende al 10%
- Minori costi di gestione: niente pulizie frequenti, meno usura dell'immobile
Come orientarsi
Affidarsi a professionisti del settore immobiliare come M&C Immobiliare consente di ricevere un'analisi personalizzata della propria situazione e prendere decisioni consapevoli che massimizzino il rendimento nel rispetto della normativa vigente.
