Il problema storico: il "rischio donazione"
Fino all'approvazione della riforma, acquistare un immobile che il venditore aveva ricevuto in donazione era considerata un'operazione rischiosa. I legittimari del donante (figli, coniuge, genitori) potevano agire in riduzione della donazione anche nei confronti dei terzi che avevano successivamente acquistato l'immobile, rivendicandone la proprietà pur essendo stati pagati a prezzo di mercato.
La riforma: cosa cambia con la Legge 182/2025
Il DDL Semplificazioni, approvato definitivamente il 26 novembre 2025 e diventato Legge 182/2025, ha introdotto all'articolo 44 una riforma organica della disciplina dell'azione di riduzione e restituzione per i beni di provenienza donativa.
L'eliminazione dell'azione di restituzione contro i terzi
Viene eliminata l'azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti. Se un bene immobile donato viene venduto a un terzo che ha pagato il giusto prezzo, i legittimari del donante non potranno più rivendicare la proprietà fisica dell'immobile. La tutela dei legittimari si trasforma in un credito pecuniario esercitabile nei confronti del donatario, non dell'acquirente finale.
Impatto sull'accesso al credito e sui mutui
Le banche potranno ora accettare gli immobili di provenienza donativa come garanzia ipotecaria senza le riserve del passato, sbloccando una parte significativa del patrimonio immobiliare italiano che era di fatto esclusa dal circuito del credito.
Cosa cambia concretamente
- Non è più necessario attendere 20 anni dalla donazione per considerare "sicuro" l'acquisto
- Il venditore non è più costretto a svendere l'immobile per il rischio che gravava sull'acquirente
- Le banche potranno concedere mutui senza richiedere costose polizze assicurative contro il rischio donazione
Il team di M&C Immobiliare accompagna i propri clienti in ogni fase dell'acquisto immobiliare, coordinandosi con notai e professionisti legali per garantire operazioni sicure e trasparenti.
